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毫不夸张的说，今年已逝去六个批次的土拍中和非集中出让宅地中诞生的“地王”更是过去几年之和。
从区域到全国，再到全球总价地王，上海在短短半年内频繁刷新着土地成交记录。
据不完全统计，今年上半年，上海总价3000万及以上的新房成交超过了1096套，跟2017-2023年的中等水准比，交易量大增214%（数据来源：米宅）！
粗略估算，其中内环占比高达85%以上，每一组认筹和开盘数据，都无不彰显财富巨擘对其的超高青睐度和认可度。
但一边是价值认同，另一边却是市场的更高期待和品质的极致内卷，伴随而来的就是整个内环的价格上涨。
再加上今年户型改善需求明显，总价起点也有了明显的跳级，内环典型新房起步200㎡+，总价起点已经接近4000万，买入门槛再次拔高！
但好消息是，在最新过会名单中，外滩瑞府的过会价格仅约14.78万/㎡！堪称今年内环豪宅的质价比TOP1！
从项目规划示意图上能够正常的看到，首推2号楼位于项目东南侧，在市中心豪宅普遍受制于高楼遮挡的前提下，外滩瑞府2号楼东、南、北侧没有一点高楼遮挡采光面，2层及以上（1楼为架空层）每层楼的日均自然光照时长超过了5小时，达到了上海住宅日照标准的2.5倍。
而且，2号楼不止是日照时间足够长，其所在位置也最大限度的保证了整栋楼的视野和景观。未来，这栋楼的南向主卧270°转角窗对望陆家嘴三件套与北外滩天际线，未来可享双地标&景观价值加成；
站在「外滩瑞府」2号楼的全景阳台上，左手是外滩万国建筑群凝固的百年资本史诗，右手是陆家嘴三件套刺破天际的金融獠牙，脚下则是北外滩未来的480米浦西第一高楼。
而北向位置，就是社区内部面积约3000㎡的中央花园，华润有效利用了楼栋布局和市区边界之间的小组团，融入中央花园，场景丰富度远超绝大多数豪宅：
而首开2号楼的位置，是整个小区车行、人行最为便捷的一栋，也是入户仪式感最强的位置。
这次外滩瑞府做了一个宽度达到50米，深谙文化传承之深意、以风貌建筑为基底的门头：
向下，是风貌的基座，向上，是砖石、铝板、玻璃组合而成的现代摩天大楼，这种独特的向上生长式设计，代表的不止是传统到现代的过渡，更是历史与新生的碰撞和融合。
进入小区之后，在景观组团的簇拥之下，是绿荫之中的归家线路和艺术馆似的泛会所，从效果图就可以看出来，类似的设计元素，在上海出现最多的就是汤臣一品和翠湖这样的顶豪。
就此次过会价格来看，笔者粗略估算，首开2号楼总价低至约1560万起，就能拥有这样的景观、园林和顶豪该有的居住体验。
空间、尺度感频繁被提及，顶豪的起步面积习惯性设置为200㎡+，部分改善房源的四房门槛也提到了180㎡+。
上个月六批次土拍中诞生的绿城北外滩地王，预计最小面积约200㎡，起步总价就要接近4000万！
而外滩瑞府受制于中小套面积要求，设置了约121㎡三房和约161㎡四房，将三房预算控制在了约1560万起步，四房控制在了仅约2200万起步，直接拆掉了市区豪宅的买入门槛。
首先说建面约161㎡的四房，在已拥有了足够阔绰面积的前提下，同时将空间利用率发挥到了极致。
特别是笔者自己亲身看过两个开放样板间后，建面约161㎡的四房几乎可以说从户型设计、实用细节、装标配置、体感尺度全部拉满，堪称内环户型中真正的“六边形战士”。
这是一个正四房两厅两卫，甚至带家政间、主卧独立衣帽间的超级年度终极改善户型！
宽境阳台、客餐一体，全域贯通配合香奈儿高奢风，呈现超大尺度家庭公共空间；
每个独立房间体感尺度相当惊人，配合全屋飘窗，实用性超强，主卧在留出足够空间甚至还配备有独立衣帽间（通常200㎡+豪宅才有的配置）；
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公卫也做到了上海首家4分离设计，公共卫生间 + 独立家政间的配置，将干湿、噪音、家政间全部分离，不仅实用性增强，也最大限度上释放了阳台和其他生活空间，当然，我们在样板间能看到的洗衣机和烘干机，也会在未来交付时一并赠送！
厨房更是拥有别墅级大空间，通铺中央空调、地段，更不可思议的是交付的奢石大岛台。
总价2200万左右的起步价格，买这样约161㎡的四房，既有足够空间留给家人，又有超强功能实用性。就是上海终极改善居住需求的巨佳选择！
当然，在约121㎡的3房设计中，华润同样做到了不遗余力，最大限度了实现了“卧室平权”，给足了每个共同生活的亲属该有的舒适居住尺度。
户型不仅实现了全屋几乎所有的空间都做了飘窗之后，还给每个卧室都留足了3米以上的面宽，保证了主卧，次卧、客卧均好的居住空间和尺度，也在逐步提升采光和视野感受。
另外，约121㎡户型的还有两个很明显的设计优势：“连贯的表达南北通空间”、“市面上近似面积中的最强收纳空间”
第一，厨房除了外墙，室内部分没有承重墙设计，与客厅餐厅的连贯性更强，南北通透度也会越来越明显；第二，客厅、阳台、餐厅、厨房、卧室，卫生间每一个独立空间都考虑到了收纳细节，这个突破，华润在上海是独一家（翡雲悦府、外滩瑞府的收纳空间都是上海新房中非常少见的）。
加上这个户型其实是完全动静分离的设计，家政空间不影响休息空间，私密性方面也能得到保证。
当然，最重要的是，这个建面约121㎡的精致3房，总价仅需1560万起即可上车！
其实项目凭借“距外滩仅1公里”，以及“14.78万/㎡的过会价格”就足以闭眼入。
而且，从华润拿地伊始，不管是业内人士还是想买入这里的客户群体，对这一个项目的预期单价都是16万左右，也证明了不管是对开发商华润还是北外滩的区域，影响力和认可度都是足够支撑这样的价格的。
先说北外滩本身，在2020年世纪规划之后，今年刚刚五周年，这片4平方公里的土地已经初具规模。
在上海世界的陆家嘴和世界的外滩发展几近饱和，而北外滩正在强力崛起，优质产业、商业、城市界面更新、经济冲刺、人才汇集······都在这片热土快速爆发！
陆家嘴从规划到落成用了20年，外滩至今仍在大规模城市更新，而北外滩“五年塑功能、十年基本建成（2020年《北外滩地区控制性详细规划》）”，足以见其魄力和造城能力。预计2030年全面竣工后，北外滩将会和陆家嘴、外滩一起，承担起商业、办公、酒店及观光功能，成为全世界金融与科创资源的“超级容器”。
也就相当于，外滩瑞府选址其实坐拥的是外滩、北外滩、陆家嘴三个上海顶级商办资源高度聚集的核心区。
两个区域的紧密相连和互通，相当于将外滩的商办繁华直接纳入自身的价值体系，形成外滩+北外滩模式下从未有过的资源吸附力。
当黄浦江畔的百年荣光，与北外滩的未来势能在此交汇，「外滩瑞府」2号楼即将首开亮相！外滩瑞府售楼中心电话：✔✔✔将外滩生活半径压缩至步行可达，为高净值人群提供“资产避险+圈层跃迁”的双重解决方案。
在经济环境不振的当下，外滩1公里豪宅「外滩瑞府」正在构筑居住和资产的双重安全边际！
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结合8月25日发布的新政，上海链家已将限购、税费、公积金贷款、商业贷款等关键政策，梳理成清晰易懂的图表，助您快速掌握最新购房要点。
非本市户籍居民家庭和非本市户籍单身人士购买首套满足什么样的条件能享受减免房产税？
按原先政策执行，购房人员持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，免征收房产税；若无则全额征收。
非本市户籍居民家庭和非本市户籍单身人士购买二套住房满足什么样的条件能减免房产税？
购房人员持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套房屋免征收房产税，则购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，超过按面积征收。
本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士，社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?
①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税；
②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税。
限购政策不计算外环外的住房套数，只计算外环内的住房套数，但是计算税费中个人所得税、契税、房产税仍需合并计算外环外和外环内的住房套数。
满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士，是不是能够在外环内购房2套？
非沪籍居民家庭和单身人士购买崇明区住房的社会保险或者个税条件是否参照外环外购房政策？
崇明购房参考外环外购房政策。只需在购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的上海的社会保险或者个人所得税即可购买崇明区住房，无需在崇明缴纳社保或者个税或者在崇明工作。
根据《上海市绿色建筑条例》及《关于逐步优化本市住房公积金提取和贷款政策的通知》（以下简称《通知》）的规定，缴存人在本市购买符合相关规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。
缴存人在本市购买新建住房，购房合同中载明绿色建筑规划设计星级为二星级及以上，且与核查结果一致的，可适用公积金贷款支持绿色建筑政策。
绿色建筑星级核查采取以项目为单位，房地产开发企业自主申报、事前核查的方式开展。由房地产开发企业向项目所在区的市住房置业融资担保有限公司业务网点提交绿色建筑规划设计星级信息确认申请，经属地建设管理部门或其委托的管理单位认定符合绿色建筑二星级及以上设计星级标准的，纳入政策支持范围。
多子女家庭购买首套二星级及以上的新建绿色建筑住房，上浮比例是不是能够叠加？
可以。缴存人购买符合相关规定的二星级及以上新建绿色建筑住房，同时符合多子女家庭购买首套住房条件的，上浮比例可以叠加计算，即公积金（含补充公积金）最高贷款额度可累计上浮35%。
根据《通知》相关规定，公积金贷款支持绿色建筑政策自2025年8月26日起正式施行。2025年8月26日前受理的公积金贷款按原政策执行，2025年8月26日（含）后受理的公积金贷款按调整后的政策执行。已受理未发放的公积金贷款，经与房地产开发企业协商一致，借款人能申请撤销原贷款申请，在购房合同中增补绿色建筑规划设计星级相关联的内容后，按调整后的政策重新申请公积金贷款，具体可咨询公积金贷款受托机构。
自2025年8月26日起，缴存人购买本市新建预售商品住房能提取住房公积金支付首付款。申请人在完成《上海市商品房预售合同》网签备案后，房地产开发企业办理房屋所有权首次登记（大产证）前，能申请提取。
同一购房行为可办理一次首付款提取，所有申请人合计提取金额不超过购房首付款金额（指总购房款中扣除已支付的购房款和拟使用住房公积金贷款、商业贷款支付的购房款后，需要支付的部分购房款）。
申请人能够最终靠市公积金中心区管理部或者建设银行住房公积金提取业务网点提交材料申请办理。
提取住房公积金支付购房首付款后，如申请人就同一购房行为需申请住房公积金贷款的，已提取用于支付购房首付款的住房公积金金额不影响申请人住房公积金贷款额度计算。
暂未调整。首套首付15%、二套首付25%，二套购买：嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区首付20%。
根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。
为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。
为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是合乎条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
关于住房公积金贷款和提取业务的具体办理方式及材料，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线”具体咨询。
为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构依据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对合乎条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起合乎条件的买房的人可享受本条政策。
关于完善个人房产税政策的具体操作规定由市财税部门另行制定，相关业务可拨打税务咨询热线”具体咨询。返回搜狐，查看更加多
