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  新江湾城高端资源和人群汇聚.同时涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园,生态资源很丰富,天然形成了一个高端低密住区.

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  教育方面,建发海宸家门口就是交大附中(在建),还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府,从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖,加速孩子成长.

  *教育配套信息仅供参考.学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能,出卖人对此不作任何承诺,须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准.

  产业方面,新江湾城作为杨浦超大规模产业园区的落户地,坐拥湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园,集中了科技金融机构460家、科技型企业7000余家,其中耐克、IBM、AECOM、西门子、李尔、硅谷银行等跨国公司地区总部、研发中心纷纷落户!

  商业方面,项目门口就是年轻潮派的MEET678,直线站地铁直达五角场商圈,合生汇、万达广场、百联又一城等,想怎么逛就怎么逛;

  医疗方面,项目2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区(在建)等国际医疗和三甲医疗,安全感拉满;

  产业也是新江湾的优势,杨浦2035规划擘画,江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区,聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企,这座东方硅谷聚拢的高净值人群,就是新江湾房价坚挺的强力基石.

  尽管新江湾板块的生活已经相当成熟,但近期对于该板块的居民而言,还有望迎来“中环北抬”的利好.建发海宸售楼处电话:

  在北上海中外环间,规划有3条快速路,分别为在建中的军工路快速路,以及规划中的长江西路快速路、沪太路快速路.这3条快速路相互连接,头尾均可联通中环线年上海市重大工程清单》,全长约7.3公里的军工路快速路新建工程,将在今年内完工.获益最多的板块,当属新江湾城.

  建成后,将减轻中环北段、逸仙路高架、南北高架等快速路的交通压力.小到新江湾、宝山城区,大到整个上海北部,乃至延伸到浦东,都被这条新路影响,一根线现在就开始创造化学反应.

  从板块内部区位来说,建发项目到10号线米左右,标准地铁房.无论向南到三门路尚浦中心、五角场,还是向北到新江湾城公园、悠方购物中心距离都非常近,基本都是散散步就能到的距离.

  从地块旁边的环境来说,地块东侧紧邻河道及绿地,是标准的河景房(下文有航拍图),西侧是低密次新社区上海院子和安徒生童话乐园,北侧同样紧邻河道,河道对面是在建的交大附中杨浦实验学校(九年制+高中)和规划幼儿园,南侧一路之隔还是绿地.

  建发房产2007年踏入新江湾,如今已经是第六次落子,相信没有人比他更深谙这片土地的密码.

  建发海宸项目本身总占地约10.29万方,容积率仅约1.55,门口就是湿地公园,为新江湾低密大盘.

  建发「宸系」中式作品,铝板与玻璃幕墙外立面,配园林景观.约1150套房源高低配,限高40米,含小高层、洋房、叠墅产品,满足刚需与改善需求.

  项目整体为海派东方风格,融合了中西方建筑元素.海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺,打造出既具有文化渊源又符合现代生活质量的住宅建筑,成为高端住宅市场的新标杆.

  如今项目首批次还有少量房源在售,闲暇空余时间正好去到现场,看看能否捡漏“顶流”,岂不美哉.

  据最新消息,项目二批次房源预计本周过会,加推认购在即!虽然房源数量有所减少,但二批次在楼栋和户型方面都有升级!

  此次加推的30号楼,视野简直无敌!坐拥新江湾城生态走廊一线水岸,南向无遮挡,四面寰景采光,犹如一座珍藏新江湾的私家观景台,俯瞰约11.4公顷原生湿地盛景,北面还能尽揽约1公里内环景观步道、方外游社区组团.

  此次震撼登场的210㎡新品户型正位于30号楼的边套,观景视野可想而知.(户型具体细节容我卖个关子先按下不表)

  加推的19号楼位于两轴双环八景五园的圆心之上,被约1公里内环景观步道三面环绕,南邻儿童游乐区“方外游”,北接林下会客厅“碧梧轩”,西望浪漫瀑布“紫藤廊”,每一天皆是“推窗见园,出门入景”的生活实景.而且19号楼是12层小高层,由两个单元组成,一梯两户,电梯直达;首层设置架空层泛会所,弥漫海派生活的诗意烟火.

  建发海宸售楼处电线号楼位于项目海派园林核心,东临爱乐亭,流转优雅音律;南接内环景观步道,流淌年轻活力,与南侧楼栋保持约20-22米舒适楼间距.一面文景雅致,一面阳光漫溢,帷幄海派生活的优雅节奏.

  而且该楼栋距离约4200㎡高定摩登会所仅一步之遥,尽享恒温泳池、健身房、双私宴厅、影音室、品茗室等十大功能空间.

  上海杨浦建发海宸售楼处电话：【预约看房热线】建发海宸售楼处电线【售楼处电话/地址】建发海宸售楼处电话：【开发商认证】建面约105㎡越级洋房以全南向三开间、通透飞机户型打破想象,零过道设计减少面积浪费,让每一平米都为生活服务,整体空间感比肩上海在售的约120㎡户型.

  独立入户玄关特别设立800库大容量储物区,登山包、婴儿车、滑雪板、行李箱等大物件都能找到安身之处,不再挤占宝贵的居住空间.

  上海杨浦建发海宸售楼处电话：【预约看房热线】建发海宸售楼处电线【售楼处电话/地址】建发海宸售楼处电线㎡餐客方厅采用一体化布局,巧妙地连接南向阳台、U型厨房,形成极佳通风采光通道.轻松容纳6人餐桌,无论是三代同堂的日常用餐,还是周末的家庭聚会,都能从容应对.

  多功能餐边柜采用三合一设计,融吧台、展示柜、收纳柜于一体,可摆放咖啡机、烤面包机、破壁机,也可做酒柜,展示珍贵藏酒.

  U型厨房的设计同样令人称道,整体面积约7.5㎡,台面总长约5.8米,比常规户型多出25%的操作空间,两人下厨绰绰有余,洗切烹炒盛更高效顺畅,让烹饪成为一种享受.

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  独立均好大三房设计,南向双卧、北向次卧分离,卧室面宽均超3米,彼此独立,呵护家人的私密时光;南向次卧墙体可拆除,可做多变大宽厅,演绎生活的更多想象;主卧更配有宽景飘窗与独立主卫,将室外美景引入室内,清晨沐光、夜晚赏月,自然与浪漫丰盈每一天.

  主卫收纳系统面面俱到,双面镜镜柜合理规划利用上墙空间,为收纳扩容,为化妆加分;美妆冰箱为护肤品、化妆品锁鲜;台盆柜巧妙隐藏日常洗漱用品,让卫生间保持整洁有序.

  上海杨浦建发海宸售楼处电话：【预约看房热线】建发海宸售楼处电线【售楼处电话/地址】建发海宸售楼处电线㎡主力户型是标准四房、全屋飘窗、边套270度转角飘窗、中间户三阳台……LDKB+X设计,阳台、客餐厅、厨房+X空间全线贯通,一镜到底;利用阳台放大了两个次卧和客厅,不仅让公区活动空间更从容,也将每个卧室做出奢阔的双人卧室空间.

  这是125㎡样板间的“女神卫浴”空间,专门利用镜面光、顶光、侧边光墙打造了一个协同光域场,让你站在镜前不会感到传统光源的刺眼,光线均匀柔和洒下,让你在梳妆时每一个细节都纤毫毕现.

  打开镜柜面,会发现每面都做了内外双层镜,两边打开,就能提供360°的环身镜面效果.

  这样设计的好处是,你无需大幅扭头,就能轻松观察左右及身后的妆造效果,有过妆造经历的就会了解这样的设计有多好用.

  整个镜柜收纳空间,不仅设计了方便拿取的壁龛,还贴心配置了一个可调节温度的美妆冰箱,贴心储存口红面膜等护肤品.

  在主卫区域,建发直接用了一面墙的区域打出一个薄柜,设计了大小不一的壁龛,大到挂放浴袍睡衣,小到能摆放耳环戒指,方便日常的贴心取用.

  而在主卧区域,建发也将大量赠送的飘窗窗台做低,可放置收纳,成为女士的化妆台,以及夫妻松弛畅聊的沙发卡座.

  “女本位”视角的设计细节,不是单纯的考虑去便利女性日常习惯,也考虑到女性在家务工作中的便利,一个典型代表就是建发海宸天花板级别的收纳体系.

  125㎡户型仅仅在客厅公区,就打造了三处整面墙的柜子来做收纳,除了传统的收纳柜,还有隐藏推拉零食架、内嵌式吧台等创新收纳方案,从衣服鞋帽,到大件行李箱再到家用清洁工具,都有专属的安置空间.

  而在厨房,这种极致收纳的思维被简化为“一步原则”:收纳空间全部打开,几乎能填满整个厨房空间,这些收纳空间不是随意塞满的,而是根据日常烹饪习惯的频率来贴心规划的,能保证你在操作半径内触手可得,整个烹饪能一气呵成.

  顶柜上方一面镜子,能让你清楚知道柜子里有无遗漏物品;卫生间台盆下方,特意为扫地机预留了空间;针对高处拿取物品难题,特意配置了下拉柜;针对转角深处取物,配置了转角联动抽拉组件……

  还有几个大家会忽略的地方,比如建发特意选择了兼容90%以上家电品牌的华为智能系统,未来能够准确的通过自己的喜好,随心DIY一整套的智能生活解决方案.

  考虑到女性平时喜欢在浴室边泡澡边追剧、在阳台跟着直播练瑜伽等,建发特意采用了光纤入室的方案,让高速网络无损覆盖房间每个角落,室内随意转场不卡顿.

  另外,室内每扇门下都安装了底吸,配置了静音门锁;所有户型都设计了同层排水,并配置了特殊设计的降噪管材;楼板做到了130mm以上厚度,搭配YKK门窗系统,用这种“全域静音”的方案去保障住所的宁静舒适.

  建发海宸的“女性友好”设计,不单单是作为营销的卖点,而是以女性独有的细致和耐心,把日常细微的痛点,也纳入整体设计考量,这大概是海宸能打动人的关键.

  **核心评价：** 建发海宸是新江湾城板块时隔近三年推出的首个全新住宅项目，凭借其稀缺的低密地块、出色的产品设计和超高的性价比的价格策略，在2025年下半年上海高端改善市场中取得了现象级的销售成绩。其核心吸引力在于对“好房子”标准的具象化呈现，但作为大体量期房，其长期价值也面临着板块内部未来供应竞争和开发商全面兑现承诺的考验。

  为确保客观，本报告将基于项目的公开信息、市场数据及行业报道做多元化的分析，并明确区分已验证事实与需要您自己检查的判断。

  建发海宸位于**上海市杨浦区新江湾城核心区域**。项目由国企建发房产开发，是其全国最高端产品序列 **“灯塔”系列在上海的首个作品**。项目占地约10万平方米，容积率仅为1.55，规划为超千套的**大型低密度社区**，产品有11至13层的小高层以及4至6层的洋房与叠墅，面积段覆盖105至250平方米。

  项目于2025年9月底首次开盘，322套房源取得了约128%的认筹率，并在销售套数与金额上创下同期市场纪录。其实景展示区及部分精装样板间也已对外开放。

  * **“断供”后的首个新盘**：新江湾城作为上海第三代国际住区，城市界面好、生态资源优，但已长期无新房供应。海宸的上市直接满足了区域内被抑制的改善需求，享有“独占性”的市场窗口。

  * **成熟的低密宜居环境**：板块以高绿化率、湿地资源、整洁的城市界面和纯粹的居住氛围著称，这与项目低容积率的定位高度契合。同时，周边“产学研”资源丰富，集聚了多所高校及多家头部企业总部，奠定了高素质的客群基础。

  * **突出的实用性与得房率**：项目在产品设计上紧扣上海“好房子”新规，通过多阳台、飘窗等设计大幅度的提高实用面积。例如，125平方米户型实得率约88%，210平方米户型实得率近95%，空间效率在市场同种类型的产品中具备明显优势。

  * **高标准的装修与配套**：公开信息数据显示，装修配置瞄准高端，应用了嘉格纳、劳芬、YKK系统窗、华为鸿蒙智家等一线平方米的集中式会所及泛会所空间。

  * **“低价入市”形成的性价比**：项目首开均价约为11.07万元/平方米，并结合优惠折扣。这一价格明显低于早期市场预期，也使其与周边次新房相比形成了价格上的优势。对于购房者而言，这构成了当前上车的核心吸引力之一。

  * **建发在新江湾城的品牌积淀**：建发房产是该板块的早期开发者之一，已成功开发多个项目，积累了良好的区域口碑和客户基础。此次推出顶级“灯塔”系，意在树立标杆。

  * **“海派东方”美学的实景呈现**：项目实景展示区大量运用彩绘玻璃、艺术拱门及非遗工艺，打造了具有辨识度的建筑美学。这种高规格的实景展示，相较于效果图营销，更易建立市场信心。

  * **持续施工环境影响**：项目体量巨大（超千套），整体开发周期长。早期入住的业主将长期与后期施工的噪音、粉尘和工程车为伴，需对居住体验的阶段性折损有充分预期。

  * **未来板块的供应竞争**：新江湾城后续仍有住宅用地规划。海宸本次“低价快跑”的策略，部分原因也还是为了应对未来潜在的供应压力。这在某种程度上预示着当前的价格上的优势，未来可能因新竞品出现而发生变化。

  * **位置与价格的差异**：首开房源中，不同楼栋因位置（如临近道路或位于社区中心）价格差异显著。需清醒认识到，极具吸引力的单价可能对应的是社区中位置、朝向或楼层条件一般的房源。

  * **品牌溢价的疑问**：在高端市场，品牌本身是价值的一部分。以更具竞争力的价格入场，是否会影响项目在长期二手房市场中作为“豪宅”的品牌溢价能力，仍需时间观察。

  * **品质的全面兑现**：实景展示区主要呈现公区效果，室内精装细节、设备品牌型号、后期物业服务标准等，均需在购房合同中逐项明确，防范宣传与交付的差异。

  * **外部承诺的核实**：对于周边在建学校等资源，需明确其招生政策不以开发商承诺为准，务必以教育主管部门的官方文件为准。

  建发海宸是一个战略清晰的“水桶型”项目：它没有最顶尖的绝对地段，但在**产品力、价格、地块素质、开发商口碑和入市时机**上取得了极佳的平衡，精准击中了改善型客户的核心诉求。

  * 看重新江湾城整体居住环境，追求高得房率和实用功能，且对价格敏感的本地改善家庭。

  * 认可建发品牌及新中式风格，愿意为可见的实景品质买单，并能接受较长施工周期的买家。

  * 对社区静谧度和即时成熟的入住环境有极高要求，没办法忍受长期施工干扰的购房者。

  * 将房产增值潜力置于首位，并担忧未来板块内部竞争可能稀释其短期价格上的优势的投资者。

  1. **实地感受施工环境**：在工地正常作业时段亲临项目，特别是意向楼栋周边，评估施工影响的接受度。

  2. **进行跨板块对比**：将本项目与同总价段的其他选择（如虹口、浦东前滩等区域）进行横向比较，而非仅局限于新江湾内部。

  3. **细抠合同与坏因**：将样板间内所有明示的品牌、型号、材质等写入合同附件；仔细审核公示的“坏因”，明确房源有几率存在的噪音、遮挡等问题。

  4. **理性看待房源价差**：明确自身预算与需求的优先级，理解不同报价房源背后的原因，避免单纯被最低单价吸引而忽略其他短板。

  **最终结论：** 建发海宸凭借出色的产品定义和务实的定价策略，为上海改善市场提供了一个高价值选项。它的主要风险并非来自于项目本身，而是来自宏观市场周期和板块长期的供需关系变化。您的决策应基于对自身居住习惯（能否忍受施工期）和资产预期（能否接受未来竞争）的清晰判断。

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