我公司受宋庄镇人民政府的委托，根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)和相关法律、法规的有关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，对通州区宋庄镇丁各庄等四村城中村改造项目集体土地住宅房屋搬迁周边类似普通商品住宅房屋价格进行了评估。

  估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，结合估价经验并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，确定在价值时点2024年12月2日，通州区宋庄镇丁各庄等四村城中村改造项目集体土地住宅房屋搬迁周边类似普通商品住宅房屋价格(单价)如下：

  通州区宋庄镇丁各庄等四村城中村改造项目集体土地住宅房屋搬迁周边类似普通商品住宅房屋价格为40752元/平方米。

  集体土地住宅房屋搬迁周边类似普通商品住宅房屋的价格，是指在城市规划区内，根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)及有关规定法律法规，对集体土地上住宅房屋的搬迁补偿进行评估时，所使用的周边类似普通商品房房屋的市场价格。

  根据公告，在2024年12月2日的价值时点，该地区集体土地住宅房屋搬迁周边类似普通商品房房屋的价格为40752元/平方米。这一价格是基于对当前市场价值的评估，用于确保搬迁居民的补偿标准不低于类似商品房房屋的市场价格。

  通州区宋庄镇丁各庄等四村城中村改造项目集体土地住宅房屋搬迁补偿与安置方案

  本项目搬迁范围具体为通州区宋庄镇丁各庄村、邢各庄村、前夏公庄村、后夏公庄村及宋庄村(部分)村域范围内集体土地住宅房屋及其附属物。

  (一)本方案所称被搬迁人是指以下有效文件标明的宅基地使用权人，本方案所称“有效文件”是指《集体土地建设用地使用证》(以下简称红本)、《北京市土地登记审批表》《农村个人建房使用土地许可证》《北京市通县农村人民公社社员建房使用土地许可证》《北京市通县农村社员修建房子使用土地许可证》《北京市通县农村人民公社社员建房使用集体耕地许可证》《通县人民政府村民建房使用土地许可证》《乡村建设规划许可证》《北京市通州区农村私有房屋用地建设工程规划许可证》中的任何一项文件。

  (二)因公共利益需要宅基地使用人迁出原址，与原项目实施主体签订合法补偿安置协议的协议及相关附件应作为宅基地认定的有效文件使用，该协议签订人认定为被搬迁人。

  (三)通过继承、析产、离婚、买卖等方式，形成多人对同一宗宅基地上的房屋享有所有权的，原则上一宗宅恭地只认定一个被搬迁人。

  (四)原两宗宅基地或原两个有效文件被登记在一个红本上，且每宗宅基地上均有本村户籍已婚家庭的，应认定两个被搬迁人。

  (五)宅基地使用权人取得红本后，在同一宗宅基地内又获得《乡村建设规划许可证》等新建房批准文件的，应认定两个被搬迁人。原则上，认定的两个被搬迁人不能为同一人。

  在同一宗宅基地内，明确标明“新建房屋”的，可分别认定建设人与原红本持有人为被搬迁人;本条第(一)款的有效文件中，明确注有“翻建、扩建、接建”房屋等字样的，仅认定红本持有人为被搬迁人。

  (六)在一个红本上标注有“二户”“两户”“三户”内容的，原则上应按红本上标注的宅基地使用权人认定被搬迁人。“二户”“两户”“三户”应属一宗宅基地内的户籍家庭数，而非宅基地宗数。

  宅基地使用权人已故的，由其所有法定继承人或受托人办理该宗宅基地的房屋搬迁补有关手续，法定继承人无法达成一致意见的，可由宅基地实际使用人作出相关承诺后，办理该宗宅基地的房屋搬迁补偿有关手续。

  因病或其他原因不具备签约能力的被搬迁人，经其成年共同生活的亲属书面申请并附村委会出具共同生活的亲属情况证明材料，由五方工作小组研究贵成村委会指定监护人办理搬迁补偿手续，代为领取搬迁补偿款。搬迁人应在区级或以上媒体公布相关信息。

  (二)本项目发布搬迁公告前户籍在本村的被搬迁人的父母、配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。本村报出生的曾孙子女、曾外孙子女等超出上述人员范围的应报综合问题处理组研究。

  (三)本项目发布搬迁公告前被安置人员的本村户籍配偶或因政策限制户口尚未迁入本村的非京籍配偶。

  (四)户籍转出前符合安置条件，且目前正在服兵役、服刑的人员及在校生应给与安置。

  (五)在搬迁补偿安置协议签订前已故的人员不予安置:被安置人员不得重复安置。

  (六)除被搬迁人以外的前述条款人员在本市范围内享受过征收、拆迁(搬迁)安置(含本项目范围内)或旧城区、旧村改造房屋安置，或享受过保障性住房分配(享受过保障性住房分配但已退出的除外)的在本项目中不子认定为被安置人员。

  (七)党政机关、事业单位、国有企业的在职、离职职工享受过福利分房的，本项目不予认定为被安置人员。

  (八)一个被搬迁人在搬迁范围内有两宗以上(含)宅基地的，每宗宅基地内应计入不少于一个被安置人员。

  1982年12月31日(含)之前经审批使用至今的宅基地为老宅基地，面积控制标准为267平方

  1982年12月31日之后经审批使用至今的宅基地为新宅基地，面积控制标准为200平方米。老宅基地认定的合法宅基地面积超出控制标准的部分，按宅基地区位补偿价的60%补偿;新宅基地认定的合法宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿。

  测绘机构负贵对被搬迁人实际占用土地面积和房屋建设状况做测绘，并对其宅基地四至范围及首层房屋建筑面积予以标注。宅基地的实际坐落情况，以一侧主房外墙勒脚为起始端进行套图确定。

  首层房屋建筑面积是指认定为合法宅基地范围内所涵盖的首层房屋的实测建筑面积。合法宅基地四至范围外部分属院外建房，其面积在测绘成果报告中应以阴影形式标注，被有关部门认定为违法建设的房屋，不享受本方案中的各项补偿、补助及奖励。

  第十四条本项目实行房屋安置方式或一次性货币安置方式,同一宗宅基地上的被搬迁人只能选择其中一种方式

  (一)认定的合法宅基地面积小于宅基地面积控制标准的:新(老)宅基地上房屋搬迁补偿价总额=宅基地区位补偿价x认定的合法宅基地面积+被搬迁房屋重置成新价+装修及附属物补偿+停产停业损失补偿+设备及其他迁移费+各项补助费+各项奖励费:

  (二)认定的合法宅基地面积大于宅基地面积控制标准的:老宅基地房屋搬迁补偿价总额=宅基地区位补偿价x老宅基地面积控制标准+超出老宅基地面积控制标准部分x宅基地区位补偿价的60%+被搬迁房屋重置成新价+装修及附属物补偿+停产停业损失补偿+设备及其他迁移费+各项补助费+各项奖励费;

  新宅基地房屋搬迁补偿价总额=宅基地区位补偿价x新宅基地面积控制标准+被搬迁房屋重置成新价+装修及附属物补偿+停产停业损失补偿+设备及其他迁移费+各项补助费+各项奖励费。

  (一)合法宅基地四至范围内首层房屋的重置成新价由评估机构据实评估，二层房屋按照550元/平方米给与补偿。

  (二)合法宅基地四至范围外的房屋按照300元/平方米给与补偿,获得该项补偿的被搬迁人不得再获合法利用土地奖，放弃该项补偿可获合法利用土地奖。

  (一)首层房屋建筑面积在合法宅基地面积75%(含)以内的部分按照1250元/平方米的限额给与补偿;首层房屋建筑面积超出合法宅基地面积75%的部分按照800元/平方米的限额给与补偿;超出限额补偿标准的按实际评估价格进行补偿.

  (二)光伏太阳能发电设备、充电桩等特殊设备设施可持有关部门的批复文件，按被搬迁人提供的相关票据，或通过市场询价方式，由评估机构结合新旧程度，出具评估报告后给与补偿